Hoàng Đại0789 447 865
Giá ghi trong tin đăng chưa phải tổng số tiền người mua phải chuẩn bị, còn số tiền người bán thực nhận cũng phụ thuộc thuế, khoản nợ và thỏa thuận chi phí. Từ năm 2026 có quy định mới về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, nên bảng tính cũ lưu trên mạng có thể không còn đủ căn cứ.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
Theo thông tin Chính phủ công bố về Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế của cá nhân cư trú đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%. Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn căn cứ theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có), giá tính thuế được xác định theo quy định tương ứng.
Thông thường đây là nghĩa vụ của bên có thu nhập, nhưng các bên có thể thỏa thuận người nộp thay. Cần ghi rõ giá, người thực hiện kê khai và nguồn tiền nộp.
Lệ phí trước bạ của bên nhận chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ nhà, đất được tính theo căn cứ và mức thu tại thời điểm kê khai. Quy định sửa đổi năm 2025 bổ sung cách xử lý khi giá hợp đồng cao hơn giá do địa phương ban hành.
Không nên lấy 0,5% nhân máy móc với giá quảng cáo rồi coi là con số cuối cùng; cần xác định giá tính theo hồ sơ và quy định hiện hành.
Phí công chứng và chi phí hồ sơ
Phí công chứng phụ thuộc giá trị hợp đồng/tài sản theo biểu phí và trường hợp cụ thể. Ngoài ra có thể phát sinh thù lao soạn thảo, sao chụp, đo vẽ, trích lục, chứng nhận biến động và phí dịch vụ nếu thuê người thực hiện.
Yêu cầu báo trước khoản phí, đơn vị thu và chứng từ, tránh gom tất cả thành một khoản “bao sang tên” không có chi tiết.
Khoản nợ gắn với việc sử dụng nhà
Kiểm tra tiền điện, nước, phí quản lý, phí gửi xe, tiền thuê, tiền cọc của người thuê và nghĩa vụ tài chính đất đai còn tồn. Các khoản này không phải lúc nào cũng là thuế chuyển nhượng nhưng ảnh hưởng bàn giao.
Lập biên bản chốt chỉ số và công nợ tại ngày nhận nhà.
Ví dụ lập ngân sách, không phải báo giá nghĩa vụ
Tạo ba cột: khoản tiền, người dự kiến chịu, thời điểm nộp. Bên mua dự phòng giá mua, lệ phí trước bạ, phí công chứng/hồ sơ, chi phí vay và sửa chữa. Bên bán dự phòng thuế chuyển nhượng, giải chấp, môi giới và công nợ.
Chỉ điền số cuối khi có giá hợp đồng, thông tin thửa/nhà, thông báo cơ quan thuế và báo phí của tổ chức liên quan.
Ba lưu ý tránh rủi ro
Không ghi giá thấp để giảm nghĩa vụ; không giao toàn bộ tiền trước khi chốt hồ sơ thuế và đăng ký; không coi thỏa thuận “bên mua chịu hết” là đủ nếu chưa liệt kê từng khoản.
Bài viết phản ánh quy định được kiểm tra ngày 28/07/2026. Khi giao dịch, anh/chị cần đối chiếu văn bản và thông báo của cơ quan thuế tại thời điểm nộp hồ sơ.
Kết luận
Một bảng ngân sách tốt không chỉ cộng phần trăm, mà chỉ ra căn cứ tính, người chịu và thời điểm nộp. Hãy lập bảng này trước khi ký cọc để giá thương lượng phản ánh đúng tổng chi phí.