Hoàng Đại0789 447 865
Tranh chấp đặt cọc thường không bắt đầu từ một câu chữ quá khó, mà từ những chi tiết hai bên tưởng đã hiểu giống nhau: ai có quyền bán, sổ đang ở đâu, bao giờ công chứng, khoản vay có được chấp thuận hay không và trường hợp nào được hoàn tiền. Một bản đặt cọc tốt phải biến các lời hứa đó thành điều kiện có thể kiểm tra.
1. Chủ thể ký hợp đồng và người nhận tiền cọc
Ghi đầy đủ họ tên, ngày sinh, số giấy tờ tùy thân, địa chỉ và thông tin liên hệ của các bên. Nếu ký thay hoặc nhận tiền thay, phải nêu rõ căn cứ đại diện, phạm vi ủy quyền và thời hạn ủy quyền.
Cần xác định tài sản là riêng hay chung của vợ chồng; có đồng sở hữu, đồng thừa kế hoặc người có quyền liên quan hay không. Những người phải đồng ý giao dịch nên cùng ký hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ.
2. Thông tin nhận diện chính xác bất động sản
Ghi số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, số phát hành và số vào sổ của Giấy chứng nhận. Với nhà ở, cần mô tả diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, số tầng và tài sản gắn liền với đất.
Nếu diện tích hoặc hiện trạng thực tế khác giấy tờ, hợp đồng phải ghi rõ bên nào chịu trách nhiệm xử lý và mức chênh lệch nào cho phép người mua dừng giao dịch.
3. Tình trạng pháp lý, quy hoạch và hạn chế giao dịch
Người bán cần cam kết về tình trạng tranh chấp, kê biên, ngăn chặn, thế chấp, cho thuê, góp vốn, đặt cọc với người khác và các quyền của bên thứ ba. Người mua nên kiểm tra thông tin tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thay vì chỉ dựa vào lời giới thiệu.
Nếu kết quả kiểm tra pháp lý hoặc quy hoạch khác cam kết, phải quy định rõ quyền chấm dứt hợp đồng, thời hạn hoàn tiền và trách nhiệm chịu chi phí.
4. Giá chuyển nhượng và nguyên tắc điều chỉnh giá
Ghi giá chuyển nhượng bằng số và bằng chữ, đồng thời xác định giá đã bao gồm những tài sản, trang thiết bị hoặc khoản phí nào. Không để các cụm từ chung chung như “giá theo thỏa thuận” hoặc “tính lại sau”.
Nếu giá phụ thuộc diện tích đo đạc, kết quả thẩm định hoặc điều kiện khác, phải nêu công thức điều chỉnh và giới hạn khiến một bên được quyền không tiếp tục giao dịch.
5. Số tiền cọc, cách giao tiền và chứng cứ thanh toán
Ghi rõ số tiền đặt cọc, thời điểm giao, tài khoản nhận, nội dung chuyển khoản và việc khoản giữ chỗ trước đó có được tính vào tiền cọc hay không. Hạn chế giao tiền mặt; nếu giao tiền mặt phải có biên nhận đồng thời với việc giao nhận.
Mỗi đợt thanh toán cần gắn với một điều kiện có thể kiểm tra, chẳng hạn người bán xuất trình bản gốc Giấy chứng nhận hoặc hoàn tất giải chấp.
6. Hồ sơ người bán phải cung cấp và nghĩa vụ giải chấp
Liệt kê cụ thể hồ sơ: bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ nhân thân, giấy tờ hôn nhân, ủy quyền, hồ sơ hoàn công hoặc xây dựng và các tài liệu khác phù hợp với từng giao dịch.
Nếu tài sản đang thế chấp, phải ghi ngân hàng đang giữ hồ sơ, dư nợ dự kiến, nguồn tiền giải chấp, trình tự ba bên, thời hạn trả bản gốc Giấy chứng nhận và cách xử lý nếu không giải chấp đúng hạn.
7. Thời hạn, địa điểm và điều kiện ký hợp đồng công chứng
Chốt ngày hoặc khoảng thời gian công chứng, địa điểm dự kiến, người chịu trách nhiệm đặt lịch và giấy tờ mỗi bên phải mang theo. Nếu được gia hạn, phải ghi số ngày gia hạn, cách thông báo và trường hợp nào được chấp nhận.
Tránh dùng các mốc mơ hồ như “khi đủ hồ sơ” mà không nói hồ sơ nào, ai xác nhận đủ và sau bao lâu phải đi công chứng.
8. Điều kiện vay ngân hàng của người mua
Nếu người mua phụ thuộc khoản vay, hợp đồng phải nói rõ việc được ngân hàng phê duyệt có phải điều kiện tiếp tục giao dịch hay chỉ là phương án tài chính riêng của người mua.
Nếu là điều kiện, cần ghi số tiền vay tối thiểu, thời hạn có kết quả, chứng cứ ngân hàng từ chối và cách hoàn cọc. Nếu hợp đồng không quy định, việc ngân hàng không cho vay không mặc nhiên làm phát sinh quyền đòi lại tiền cọc.
9. Thuế, lệ phí và chi phí liên quan
Phân định bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo vẽ, phí thẩm định, phí môi giới và chi phí dịch vụ. Cần ghi rõ khoản nào đã nằm trong giá bán và thời điểm phải thanh toán.
Thỏa thuận một bên nộp thay không làm thay đổi bản chất nghĩa vụ theo quy định; vì vậy chứng từ nộp thuế, phí cũng nên được bàn giao đầy đủ.
10. Thời điểm và điều kiện bàn giao nhà đất
Ghi ngày bàn giao nhà, đất, chìa khóa, hồ sơ, thiết bị và chỉ số điện nước. Nên lập biên bản ghi nhận hiện trạng, danh mục tài sản đi kèm và những hư hỏng người bán phải khắc phục.
Hợp đồng cũng cần xử lý rõ người đang cư trú hoặc thuê, tiền đặt cọc của người thuê, nợ điện nước, phí quản lý và các khoản còn tồn đọng. Nếu bàn giao sau công chứng, có thể thỏa thuận giữ lại một phần tiền đến khi bàn giao đúng cam kết.
11. Vi phạm hợp đồng, phạt cọc và bồi thường
Không chỉ ghi ngắn gọn “mất cọc, đền cọc”. Hợp đồng phải mô tả hành vi nào được xem là từ chối giao kết hoặc thực hiện: không xuất trình hồ sơ, không giải chấp, không đến công chứng, không thanh toán hoặc tự ý bán cho người khác.
Ghi hậu quả tương ứng với từng hành vi, thời hạn trả tiền, lãi do chậm trả nếu có và nguyên tắc bồi thường thiệt hại. Mức phạt hoặc bồi thường cần được diễn đạt rõ, tránh chồng chéo dẫn đến nhiều cách hiểu.
12. Hoàn cọc, chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp
Liệt kê các trường hợp được hoàn cọc: pháp lý khác cam kết, không đủ người có quyền ký, không giải chấp đúng hạn, tài sản bị ngăn chặn hoặc điều kiện vay đã được thỏa thuận nhưng không đạt. Ghi số ngày phải hoàn tiền và tài khoản nhận lại.
Đồng thời quy định cách xử lý sự kiện khách quan, phương thức thông báo, thời gian thương lượng và cơ quan giải quyết tranh chấp. Với giao dịch giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp, nên để luật sư hoặc công chứng viên xem dự thảo trước khi chuyển tiền.
Kết luận
Đặt cọc không phải bước làm cho nhanh để “giữ căn”. Đây là lúc phân bổ rủi ro trước khi hai bên đi đến công chứng. Càng cụ thể về chủ thể, tài sản, điều kiện, mốc thời gian và chứng cứ, khả năng hiểu sai càng thấp.