Hoàng Đại0789 447 865
Nhà đã ở nhiều năm nhưng phần tài sản trên sổ không khớp hiện trạng là tình huống khá phổ biến. “Chưa hoàn công” có thể chỉ là chưa đăng ký tài sản sau khi xây đúng phép, nhưng cũng có thể che giấu việc xây sai phép, lấn ranh hoặc không đủ điều kiện được công nhận. Người mua cần phân loại đúng trước khi định giá và đặt cọc.
Đừng dùng một chữ “chưa hoàn công” cho mọi trường hợp
Tách ít nhất ba câu hỏi: có giấy phép xây dựng hay thuộc trường hợp miễn phép; công trình có xây đúng hồ sơ được phép; tài sản đã được đăng ký trên Giấy chứng nhận hay chưa. Mỗi câu trả lời dẫn tới mức rủi ro khác nhau.
Nhà chưa cập nhật tài sản không đồng nghĩa chắc chắn không giao dịch được, nhưng người mua không nên mặc định thủ tục bổ sung sẽ đơn giản.
Bộ hồ sơ nên yêu cầu
Giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng, bản vẽ được duyệt, hồ sơ điều chỉnh nếu có, biên bản kiểm tra/nghiệm thu và hồ sơ đăng ký tài sản mà chủ nhà từng nộp. Đối chiếu số tầng, diện tích xây dựng, khoảng lùi, ban công và công năng.
Nếu người bán nói hồ sơ bị mất, cần xác định cơ quan có thể cung cấp bản lưu trước khi cam kết.
Đối chiếu hiện trạng bằng mắt và bằng đo đạc
Đi từng tầng, so sánh mặt bằng và kích thước chính. Chú ý phần cơi nới sau nhà, sân thượng có mái, ban công, tầng lửng, giếng trời bị lấp và tường vượt ranh.
Khi sai khác đáng kể, nên thuê người có chuyên môn đo hiện trạng và đánh giá khả năng khắc phục.
Ảnh hưởng đến vay ngân hàng và định giá
Ngân hàng có chính sách thẩm định riêng; phần công trình chưa được công nhận có thể không được tính đủ vào giá trị tài sản bảo đảm. Vì vậy người mua dùng đòn bẩy nên xin thẩm định sơ bộ trước khi đặt cọc không hoàn lại.
Không trả giá căn nhà như tài sản đã hoàn chỉnh pháp lý nếu chi phí, thời gian và khả năng hoàn tất chưa được làm rõ.
Cách thiết kế điều kiện trong hợp đồng cọc
Có thể yêu cầu người bán hoàn tất hồ sơ trước công chứng, hoặc thỏa thuận mua theo hiện trạng với giá và trách nhiệm cụ thể. Ghi ai chịu chi phí, hạn hoàn thành, tài liệu chứng minh và cách hoàn tiền nếu cơ quan từ chối.
Tránh câu “bên mua tự lo hoàn công” nếu chưa đánh giá công trình có đủ điều kiện hay không.
Khi nào nên tạm dừng
Tạm dừng khi không có bản gốc sổ; không xác định được giấy phép; hiện trạng lấn ranh/lối đi; có quyết định xử lý vi phạm chưa khắc phục; người bán không cho đo đạc; hoặc ngân hàng từ chối nhận tài sản vì lý do pháp lý.
Mỗi căn nhà cần được xem theo hồ sơ riêng; kinh nghiệm thị trường không thay thế kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
Kết luận
Giá hấp dẫn chỉ có ý nghĩa khi rủi ro chưa hoàn công được lượng hóa. Hãy kiểm tra hồ sơ xây dựng, hiện trạng và khả năng đăng ký tài sản trước, sau đó mới quyết định mức giá và điều kiện thanh toán.